Giá đất ở Úc tăng gấp 3 lần chi phí xây dựng

Giá đất ở Úc tăng mạnh trong hơn hai thập kỷ qua và đang trở thành nguyên nhân lớn nhất khiến khủng hoảng nhà ở ngày càng nghiêm trọng. Các chuyên gia cho rằng người dân Úc có thể cần thay đổi tư duy về cách sống và mô hình nhà ở để thích nghi với thực tế mới.

Theo báo cáo mới từ Housing Industry Association (HIA) phối hợp với Cotality, giá đất đã tăng nhanh gấp khoảng 3 lần so với chi phí xây dựng và lao động kể từ năm 2000.

Giá đất tăng là yếu tố chính đẩy chi phí nhà ở lên cao

Báo cáo chỉ ra rằng đất đai hiện là yếu tố đóng góp lớn nhất vào mức tăng giá nhà tại Úc.

Chi phí đất không đơn thuần là giá trị tự nhiên của đất, mà bao gồm:

• Chi phí chuyển đổi quy hoạch
• Kết nối hạ tầng giao thông
• Điện, nước, hệ thống thoát nước
• Không gian công cộng và tiện ích cộng đồng
• Các loại thuế, phí và lệ phí phát triển

Những khoản chi này thường được tính trực tiếp vào giá đất và cuối cùng người mua nhà mới là người gánh chịu.

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2000–2025, giá đất tại các khu phát triển mới (greenfield) đã tăng hơn 6 lần, phản ánh áp lực cung – cầu ngày càng lớn.

Chi phí xây dựng tăng do COVID-19 chỉ là tạm thời

Theo dữ liệu từ Reserve Bank of Australia, chi phí xây dựng nhà ở tăng gần 40% trong giai đoạn 2019–2024, chủ yếu do gián đoạn chuỗi cung ứng và đóng cửa nền kinh tế trong thời kỳ COVID-19.

Tuy nhiên, về dài hạn:

• Từ năm 2000, chi phí xây dựng tăng khoảng 161%
• Mức tăng này gần tương đương lạm phát
• Trong khi đó, giá đất vẫn tăng nhanh gấp đôi tốc độ này

Điều đó cho thấy giá đất mới là động lực chính khiến giá nhà leo thang, chứ không phải chi phí vật liệu hay nhân công.

Tranh luận về nguyên nhân khan hiếm đất

Báo cáo cho rằng sự khan hiếm đất phần lớn xuất phát từ hệ thống quy hoạch và các quy định hành chính. Tuy nhiên, một số chuyên gia không đồng tình.

Giáo sư Libby Porter từ RMIT University cho rằng đất đai vốn là nguồn tài nguyên hữu hạn, bị giới hạn bởi:

• Địa hình
• Nguy cơ lũ lụt
• Cháy rừng
• Các yếu tố môi trường

Theo quan điểm này, việc nới lỏng quy định có thể dẫn đến rủi ro dài hạn cho người dân.

Có nên tăng mật độ nhà ở để giải quyết khủng hoảng?

Ông Michael Fotheringham từ Australian Housing and Urban Research Institute cho rằng Úc cần thay đổi tư duy về cách sống và mô hình phát triển đô thị.

Một số dữ liệu đáng chú ý:

• Khoảng 70% nhà ở tại Úc là nhà riêng biệt (detached houses)
• Nhiều hộ gia đình chỉ có khoảng 2 người
• Mở rộng ranh giới đô thị làm tăng chi phí hạ tầng và thời gian di chuyển

Tổ chức nghiên cứu chính sách CEDA ước tính Úc có thể tăng nguồn cung nhà ở thêm 9% nếu 1/4 số nhà riêng biệt tại 5 thành phố lớn được chuyển thành mô hình hai căn hộ (dual occupancy).

Chính phủ liên bang cũng đã cam kết khoảng 1 tỷ AUD trong ngân sách năm trước để hỗ trợ các bang xây dựng hạ tầng như đường sá, điện, nước và hệ thống thoát nước.

Giá đất ở Úc tăng: Bài toán dài hạn cho thị trường nhà ở

Tổng hợp các yếu tố cho thấy:

• Giá đất tăng nhanh hơn nhiều so với chi phí xây dựng
• Hạ tầng và quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
• Nguồn cung nhà ở bị hạn chế
• Mô hình nhà ở mật độ thấp không còn phù hợp trong dài hạn

Khủng hoảng nhà ở tại Úc vì vậy không chỉ là vấn đề chi phí xây dựng, mà cốt lõi nằm ở giá đất và cách quản lý, phát triển đô thị.

Kết luận

Giá đất ở Úc tăng mạnh đang là nguyên nhân chính đẩy giá nhà lên cao và làm trầm trọng thêm khủng hoảng nhà ở. Nếu không có cải cách về quy hoạch và phát triển đô thị mật độ cao hơn, áp lực chi phí nhà ở sẽ còn tiếp tục gia tăng trong những năm tới.